El nuevo decreto ley de vivienda ha entrado este jueves en vigor con un amplio paquete de medidas que afecta a los alquileres, los desahucios, la vivienda turística, los grandes tenedores, la fiscalidad y el acceso a la compra de una primera vivienda.
La norma amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 algunas de las restricciones que ya se aplicaban a los denominados «fondos buitre» y extiende su aplicación a los grandes tenedores, considerados aquellos propietarios de más de diez viviendas o de cinco o más inmuebles residenciales cuando se encuentren en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
El decreto modifica buena parte de las medidas incluidas en la norma anterior, que fue derogada por el Congreso la semana pasada. Ahora deberá ser convalidado en el plazo de un mes por la Diputación Permanente del Congreso.
Entre las principales novedades figuran la regulación de las prórrogas de los contratos de alquiler, nuevas medidas de protección para personas vulnerables ante los desahucios, ayudas para acceder a la primera vivienda y nuevos impuestos y recargos relacionados con los alquileres turísticos y las viviendas vacías.
Prórroga de hasta dos años para los contratos de alquiler
Los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán beneficiarse de una prórroga extraordinaria de hasta dos años.
La prórroga no será automática. El inquilino deberá solicitarla y tendrá que estar al corriente de pago, además de haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
La extensión se realizará por anualidades y podrá alcanzar un máximo de dos años.
Los límites a la subida del alquiler se mantienen
El decreto mantiene hasta el 31 de diciembre de 2027 los límites a la actualización anual de las rentas.
La subida será del 0 % cuando la renta supere el máximo establecido por el índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda y del 2 % como máximo cuando no lo supere.
Más controles sobre los alquileres de temporada y por habitaciones
El alquiler temporal tendrá una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses.
Además, el contrato deberá justificar el motivo de la temporalidad. Si esta circunstancia no queda acreditada, el alquiler será considerado automáticamente como vivienda habitual.
La misma consideración se aplicará cuando se encadenen más de dos contratos temporales con el mismo inquilino.
En el caso del alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar el precio del alquiler de la vivienda completa establecido en un contrato unitario.
Quedan fuera de esta regulación las cesiones de habitaciones realizadas por entidades del tercer sector sin ánimo de lucro dentro de programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables.
Protección frente a los desahucios de personas vulnerables
El decreto amplía las medidas de protección para las personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Los desahucios quedarán suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el propietario sea una empresa dedicada a la especulación con edificios residenciales.
En el caso de otros propietarios, la suspensión se revisará cada doce meses y tendrá una duración máxima de tres años.
Además, en los procedimientos de desahucio por impago, el inquilino podrá poner fin al proceso judicial si abona las cantidades adeudadas.
Cuando exista una situación de vulnerabilidad económica, la comunidad autónoma tendrá dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada. Si no puede hacerlo, deberá pagar al propietario o consignar judicialmente las cantidades reclamadas y devengadas, además de las costas procesales.
El Estado compensará a las comunidades autónomas por el coste de esta obligación.
Nuevas restricciones para los grandes tenedores
Hasta el 31 de diciembre de 2030 quedarán prohibidas determinadas adquisiciones de vivienda por parte de entidades cuando el precio sea inferior al 70 % del valor de tasación de mercado.
La medida también afecta a las personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor: más de diez viviendas o cinco o más viviendas en zonas declaradas tensionadas.
Quedan excluidas las entidades públicas destinadas a promover y gestionar vivienda social y asequible, así como determinadas adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de siete años.
Los alquileres turísticos tributarán con un IVA del 10 %
A partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres turísticos estarán sujetos a un IVA del 10 %.
Además, los ayuntamientos de municipios situados en zonas tensionadas podrán establecer recargos sobre el IBI de los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos.
El recargo podrá llegar al 50 %, al 100 % cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a este uso y hasta el 150 % cuando tenga cuatro o más.
Incentivos fiscales para propietarios que reduzcan el alquiler
El decreto contempla nuevas reducciones fiscales para propietarios que no sean grandes tenedores y que reduzcan más de un 5 % la renta respecto al contrato anterior.
Las reducciones podrán situarse entre el 15 % y el 100 %, dependiendo de las circunstancias previstas en la norma.
Deducción del IRPF para determinados inquilinos
Los inquilinos con ingresos inferiores a 33.007,20 euros anuales podrán aplicar una deducción del 10 % en el IRPF sobre las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual.
Para quienes tengan ingresos de hasta 23.007,20 euros, la deducción se aplicará sobre un máximo de 11.630 euros de alquiler, lo que permite alcanzar una deducción de hasta 1.163 euros.
Para rentas situadas entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, el límite de la base de deducción se irá reduciendo progresivamente.
Hasta 50.000 euros del ICO para comprar la primera vivienda
El nuevo decreto contempla préstamos del ICO de hasta 50.000 euros, sin intereses ni comisiones, para financiar la entrada de la compra de la primera vivienda.
El préstamo podrá cubrir hasta el 20 % del valor del inmueble y contará con un periodo de carencia hasta la finalización de la hipoteca o durante un máximo de 30 años.
El plazo para devolverlo será de hasta diez años.
El Gobierno ha habilitado un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros para financiar este programa. Las viviendas adquiridas mediante estos préstamos quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Más impuestos para determinadas socimis
Las socimis tendrán un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos procedentes de la actividad de alquiler o cesión de uso residencial, incluidos determinados alojamientos turísticos y de corta duración.
El gravamen se reducirá un 50 % cuando más del 80 % del parque residencial en alquiler sea asequible y podrá reducirse completamente cuando, además, los beneficios no distribuidos se reinviertan en un plazo de tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.
Recargos del IBI para viviendas vacías
Los ayuntamientos podrán aplicar recargos del IBI a viviendas que permanezcan vacías sin causa justificada durante más de dos años.
En determinados supuestos, el recargo podrá alcanzar el 50 % y llegar hasta el 100 % cuando el periodo de desocupación supere los tres años.
También se contemplan incrementos adicionales para propietarios con varias viviendas vacías en un mismo municipio y reglas específicas para los municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado.
Nuevo Fondo de Vivienda de Impacto Social
El decreto crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, adscrito al Ministerio de Vivienda, destinado a financiar proyectos de promoción de vivienda de impacto social desarrollados por proveedores sociales.
El fondo contará inicialmente con una dotación de 400 millones de euros.
Más información obligatoria en los anuncios de alquiler
La publicidad y oferta de viviendas en alquiler deberá incluir información como el índice de referencia del precio del alquiler, el límite de renta aplicable cuando exista regulación y la condición de gran tenedor del propietario cuando corresponda.
Qué se considera vivienda asequible
El decreto establece que tendrá la consideración de vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se encuentre el inmueble.
La norma también establece una limitación permanente del precio de venta de las viviendas de titularidad de Casa 47 y regula de forma definitiva el traspaso de inmuebles propiedad de la Seguridad Social.
Por último, crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, destinada a canalizar el ahorro de los hogares españoles hacia los mercados de capitales europeos y, especialmente, hacia empresas y activos vinculados a la Unión Europea y al Espacio Económico Europeo.
El decreto deberá ser convalidado por el Congreso
Aunque las medidas ya han entrado en vigor, el nuevo decreto ley deberá ser convalidado en el plazo de un mes por la Diputación Permanente del Congreso.
Según la información facilitada, el Gobierno cuenta con los apoyos necesarios para sacarlo adelante, con los votos del PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos.
